Documento legal

Aviso de Risco e Resultados

Última atualização: 17 de agosto de 2026
Leia antes de contratar qualquer plano ou tomar decisão com base no conteúdo deste site. Este aviso integra os Termos de Uso.

1. Como ler os casos exibidos no site

A seção de operações mostra casos reais de clientes. Para que não haja dúvida:

Além disso:

• os valores não incluem custos de aquisição, impostos, taxas de leilão, registro, reforma, manutenção, condomínio, corretagem, conversão cambial ou tributação sobre o ganho;
• trata-se de uma amostra selecionada, e não representa a média, a mediana nem a totalidade das operações realizadas;
• operações que resultaram em prejuízo, prazo alongado ou não realização não estão representadas nessa amostra;
• cada operação tem contexto próprio de mercado, localização e momento, e não é reproduzível por simples repetição do método.

2. Riscos das operações

Operações imobiliárias, especialmente em leilão e wholesale, estão sujeitas a:

• Risco de mercado. O valor de revenda pode ser inferior ao projetado ou ao valor pago.
• Risco de liquidez. O imóvel pode levar meses ou anos para vender, ou não vender.
• Risco jurídico. Ônus, gravames, penhoras, dívidas anteriores, vícios na cadeia dominial, ações anulatórias do leilão, direito de resgate do antigo proprietário (right of redemption) e disputas de posse.
• Risco de desocupação. Imóvel ocupado pode exigir ação judicial, com custo e prazo imprevisíveis.
• Risco de estado do bem. Em leilão normalmente não há vistoria interna prévia; danos estruturais podem só aparecer após o arremate.
• Risco tributário. Impostos, taxas e retenções nos EUA e no Brasil, inclusive obrigações do investidor estrangeiro (como FIRPTA na venda).
• Risco cambial. A variação entre dólar e real pode reduzir ou eliminar o ganho apurado em reais.
• Risco de execução. Custos de reforma acima do orçado e atrasos de obra.

2.1 Riscos próprios de estruturas em parceria

Quando a operação envolve capital de um investidor executado por terceiro, somam-se riscos que não são do imóvel, mas do arranjo:

• Risco de contraparte. A parte que executa a operação pode não cumprir o combinado, inclusive por insolvência.
• Conflito de interesses. Quem conduz a execução também participa do resultado, e é quem propõe o preço e o momento da venda. A palavra final é do investidor, que precisa aprovar antes de qualquer passo, e a colocação à venda é conduzida por corretor licenciado. Ainda assim, ele decide sobre uma recomendação feita por quem tem interesse próprio no desfecho. Peça sempre as premissas por escrito e busque uma segunda opinião independente quando o valor justificar.
• Ausência de custódia independente. Não há terceiro custodiando os recursos aportados.
• Ausência de seguro ou garantia institucional. Não existe cobertura de FDIC, SIPC ou FGC. Nenhum órgão garante o capital.

2.2 Riscos da compra alavancada (Hard Money)

No modelo Hard Money, o investidor compra o imóvel somando capital próprio a um financiamento de curto prazo obtido junto a um parceiro financiador. A DealPort apenas indica o parceiro: o crédito é contratado diretamente entre o investidor e o financiador, e a garantia é registrada em favor deste, sobre o imóvel do próprio investidor.

• A perda pode superar o capital aportado. Este é o único arranjo descrito neste site em que isso é possível. Sem alavancagem, o pior caso é perder o que foi investido; com alavancagem, a dívida permanece.
• A dívida não depende do resultado. Juros e principal são devidos ainda que o imóvel não venda, venda abaixo do projetado, a obra atrase ou o custo estoure.
• Custo e prazo. Crédito Hard Money costuma ter prazo curto e custo bem acima do financiamento bancário, além de taxas de originação. Atraso na venda consome margem rapidamente.
• Perda do imóvel. O inadimplemento pode levar à execução da garantia e à perda do bem, com o investidor ainda respondendo por eventual saldo, conforme a lei aplicável e o contrato.
• Renovação não é garantida. Se o prazo vencer antes da venda, não há garantia de prorrogação, e a renovação, quando existe, costuma ter custo adicional.
• A DealPort não responde pelo crédito. Não é mutuante, não origina, não analisa crédito, não negocia condições e não recebe qualquer remuneração do financiador pela indicação. Não garante aprovação, taxa, prazo nem a manutenção das condições.

Os números da operação são apresentados com e sem alavancagem antes de qualquer compromisso, e a compra só avança se fizer sentido para o investidor. Ainda assim, contratar crédito é decisão dele: consulte advogado e contador licenciados na jurisdição antes de assinar.

3. Não é oferta de valor mobiliário

O conteúdo deste site tem finalidade educacional e informativa. Não constitui oferta pública, solicitação de investimento, nem venda de valor mobiliário, e não foi registrado perante a U.S. Securities and Exchange Commission (SEC), o Florida Office of Financial Regulation ou a Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

As parcerias de operação imobiliária são negociadas individualmente, por instrumento próprio, e não são ofertadas ao público por este site. Nelas o investidor adquire o imóvel em nome próprio, escolhe a operação, dá o aval da compra e aprova reforma e venda: não há entrega de capital para a DealPort aplicar, não há cota, não há fundo e não há reunião de recursos de vários investidores. A repartição de papéis está descrita nos Termos de Uso, seção 3.1.

Cada estrutura é avaliada caso a caso quanto à sua natureza jurídica e ao enquadramento regulatório aplicável. Esta análise não é dispensada pelo desenho descrito acima: é a realidade da execução, e não o texto do contrato, que determina o enquadramento.

3.1 Quem decide é o investidor

A DealPort levanta imóveis, estuda o mercado e apresenta números: custo de aquisição, reforma, prazo e perspectiva de revenda. A decisão é inteira do investidor, e envolve escolhas que não delegamos:

• Qual imóvel. O investidor escolhe em qual operação quer entrar, entre as que estão na mesa, e pode trazer imóvel próprio para análise.
• Se os números fecham. O investidor examina as premissas do estudo e julga por conta própria se o negócio faz sentido para ele.
• Se entra ou não. O investidor pode recusar qualquer operação, sem multa e sem precisar justificar. Recusar não afeta o plano contratado nem o acesso ao conteúdo.
• Sem mandato discricionário. A DealPort não compra, não vende e não movimenta recursos em nome do investidor sem decisão específica dele para aquela operação.
• O imóvel fica no nome do investidor. Em estrutura de parceria, a aquisição é feita em nome dele, e é ele quem assina. A DealPort não se torna proprietária nem recebe procuração para dispor do bem.
• Reforma e venda dependem do aval dele. Escopo, orçamento, momento de colocar à venda e preço são aprovados pelo investidor antes de qualquer passo.
• Ele pode trocar de prestador. Encerrada a parceria nos termos do instrumento, o investidor contrata quem quiser para conduzir a operação, e continua dono do imóvel.

Cada operação é individual e independente. Não há fundo, cota, carteira comum, captação coletiva nem rateio de resultado entre investidores: o retorno de uma operação, quando existe, depende do imóvel que aquele investidor escolheu e das condições do mercado, não do desempenho de um conjunto administrado pela DealPort. Se mais de um investidor participar de uma mesma oportunidade, cada um entra por contrato individual, adquirindo em nome próprio.

Esse desenho é deliberado. O que caracteriza um contrato de investimento, e portanto um valor mobiliário, é o aporte em empreendimento comum com expectativa de lucro derivada predominantemente do esforço de terceiros (SEC v. W. J. Howey Co., 328 U.S. 293, 1946). Aqui a seleção, o julgamento e a decisão são do investidor, e é ele quem carrega o risco da própria escolha.

No mesmo sentido, participação em empreendimento conjunto no qual o participante mantém poder efetivo de decisão presume-se não ser valor mobiliário (Williamson v. Tucker, 645 F.2d 404, 5º Cir. 1981). A presunção cede quando o poder é apenas nominal, quando o participante não tem condição de exercê-lo, ou quando depende de forma insubstituível de quem administra. Por isso os poderes listados acima precisam ser reais: eles não são redação, são a substância do arranjo, e cada operação deve poder demonstrar que foram exercidos.

3.2 A faixa de 12% a 26% é critério, não promessa

A DealPort divulga que só leva uma operação adiante quando o estudo prévio projeta retorno na faixa de 12% a 26% para o investidor. Isso descreve a régua de seleção aplicada antes de entrar num negócio, e não o que o investidor vai receber.

Base de cálculo. Em regra, a faixa é apurada já líquida da remuneração da DealPort. A base exata, os custos que entram na conta e a forma de apuração são os definidos no instrumento assinado para aquela operação, que prevalece sobre qualquer número divulgado neste site.

• É projeção, feita antes. Sai de premissas declaradas no próprio estudo: preço de arremate, orçamento de reforma, prazo estimado e valor de revenda esperado. Cada uma dessas premissas pode não se confirmar.
• Não é retorno contratado nem assegurado. Nenhum instrumento da DealPort garante essa faixa, e nenhuma operação é garantida. O resultado efetivo pode ficar abaixo da faixa, ser nulo ou ser negativo, com perda parcial ou total do capital aportado.
• Não é média de resultado obtido. Não se trata de desempenho histórico consolidado da carteira, e não descreve o que os investidores anteriores receberam. Resultado passado, quando existe, é individual e não indica resultado futuro.
• Passar no critério não é recomendação de compra. Uma operação atingir a faixa no estudo significa apenas que ela chegou à mesa. A decisão de entrar continua sendo do investidor, nos termos da seção 3.1.

Os números exibidos na plataforma DealRoom seguem a mesma natureza: são acompanhamento a partir de premissas declaradas, revistos conforme a operação avança, e não são extrato, demonstração contábil auditada nem laudo de avaliação. Veja os Termos de Uso, seção 3.3.

4. Não somos profissionais licenciados

A DealPort não é:

• investment adviser registrado (SEC ou Flórida);
• broker-dealer registrado;
• corretor imobiliário licenciado (Fla. Stat. Ch. 475, Parte I), e não representamos você como corretor em transações;
• avaliador de imóveis licenciado (appraiser, Fla. Stat. Ch. 475, Parte II). Os números que apresentamos são estudo técnico de viabilidade, feito a partir de premissas declaradas, e não são laudo de avaliação. Onde a lei exigir avaliação formal, ela precisa ser feita por avaliador licenciado na jurisdição do imóvel;
• corretora ou originadora de crédito imobiliário (mortgage broker ou lender, Fla. Stat. Ch. 494). Não intermediamos financiamento, não captamos recursos para empréstimo e não recebemos comissão de instituição financeira;
• administradora de imóveis de terceiros, e não fazemos gestão de locação;
• escritório de advocacia, contabilidade ou consultoria tributária.

Antes de qualquer operação, contrate advogado, contador, corretor e, quando for o caso, avaliador licenciados na jurisdição do imóvel.

4.1 O que fazemos e o que mandamos para profissional licenciado

A DealPort faz levantamento de imóveis e de dados públicos, análise técnica de mercado e de números, exame documental preliminar, estudo de viabilidade a partir de premissas declaradas e coordenação operacional e administrativa da execução aprovada pelo investidor. Nenhum desses atos é privativo de corretor, avaliador ou advogado.

Quando o ato é privativo, ele vai para quem tem licença. Anunciar o imóvel, procurar comprador e negociar a venda são atos de corretor licenciado na jurisdição do imóvel. Laudo de avaliação é de avaliador licenciado. Escritura, título e contrato são de advogado. Obra é de empreiteiro licenciado. A DealPort não substitui esses profissionais e não se remunera pelo ato deles: o custo é da operação e é pago diretamente a quem presta o serviço.

Em estrutura de parceria, a remuneração da DealPort não é comissão de corretagem. Ela remunera serviço técnico e a participação no resultado do empreendimento conjunto de que a DealPort é parte, conforme o instrumento assinado, e não a aproximação entre comprador e vendedor.

5. Depoimentos e resultados individuais

Depoimentos de clientes refletem experiências individuais e não representam resultado típico ou esperado. Resultados dependem de capital disponível, perfil de risco, tempo dedicado, mercado, momento e execução. A maioria das pessoas que adquire conteúdo educacional não obtém necessariamente os resultados exibidos.

Não pagamos por depoimentos nem oferecemos contrapartida em troca deles.

6. Declarações sobre o futuro

Projeções, estimativas, cenários e expectativas apresentados são forward-looking statements baseados em premissas na data de elaboração. Premissas podem se mostrar incorretas, e resultados reais podem diferir de forma relevante. Não assumimos obrigação de atualizar tais declarações.

7. Sua responsabilidade

Ao usar este site você reconhece que compreende os riscos descritos, que decisões de investimento são exclusivamente suas, e que a DealPort não responde por perdas decorrentes dessas decisões, nos limites da seção 12 dos Termos de Uso.

Invista apenas capital cuja perda você possa suportar sem comprometer sua situação financeira.