Onde oportunidades setransformam em negócios

A DealPort atua no ecossistema de investimentos imobiliários em dois mercados: leilões nos Estados Unidos (Tax Deed), leilões no Brasil, judiciais e extrajudiciais, e wholesale nos Estados Unidos.

O trabalho vai da originação da oportunidade à análise, ao acompanhamento da arrematação e à condução da operação até a venda. A DealPort também estrutura parcerias de co-investimento, negociadas caso a caso.

Existem dois caminhos, e eles são diferentes.

No caminho de formação, os planos Explorer e Strategist, você aprende a operar: curso, ferramentas, sessões individuais ao vivo e acompanhamento do seu processo. Aqui quem executa é você, com método e apoio técnico.

No caminho de parceria, a DealPort conduz a esteira operacional: curadoria, análise de risco, acompanhamento do arremate, regularização, obra e venda. A decisão de entrar em cada operação continua sendo sua, os números vão à mesa antes, e reforma e venda avançam com o seu aval.

Em nenhum dos dois a DealPort decide por você, e em nenhum dos dois há garantia de resultado.

O co-investimento acontece em quatro modelos, escolhidos conforme o seu objetivo: compra para moradia, compra para aluguel, compra, reforma e venda (fix and flip) e compra alavancada com Hard Money.

Nenhum deles é produto de prateleira. O modelo é definido com você, a partir do imóvel e do seu momento, e cada operação é formalizada em instrumento próprio.

São duas plataformas distintas, para públicos distintos.

O Painel do Aluno é de quem contratou os planos Explorer ou Strategist: curso em módulos, materiais, ferramentas e acompanhamento, com login e senha próprios. O acesso é enviado pela nossa equipe em até 1 dia útil depois da confirmação do pagamento.

O DealRoom é a plataforma dos sócios de operações em parceria. Nele o investidor acompanha a evolução da sua operação: etapas, documentos, cronograma de obra, números e calculadoras. O acesso é restrito a sócios com operação em andamento e não integra nenhum plano vendido aqui.

É a venda de imóvel promovida pelo próprio condado, nos Estados Unidos, quando o proprietário deixa de pagar o imposto sobre a propriedade. O condado leva o imóvel a leilão público para recuperar o tributo devido, e quem arremata recebe o tax deed, que é o título de propriedade.

O lance costuma partir da dívida tributária e dos custos do processo, e não do valor de mercado. É daí que vem a oportunidade: existe espaço real para comprar abaixo do preço de mercado. Quanto abaixo varia conforme o condado, a disputa naquele leilão e o estado do imóvel. Em alguns arremates a diferença é expressiva, em outros a concorrência leva o preço para perto do mercado, e há imóveis que não compensam nenhum lance. Não existe desconto garantido.

Os valores de arremate que a DealPort acompanhou estão publicados na página de Operações, com o valor efetivamente pago e a perspectiva de revenda de cada um.

Pode, e o processo é conduzido a distância. Não é preciso ser residente, ter green card nem visto específico para adquirir imóvel nos Estados Unidos. Cadastro, envio de lances, transferência de recursos e assinatura de documentos são feitos em meio eletrônico.

A distância não significa sem estrutura: em geral são necessários uma LLC, o número fiscal da empresa (EIN) e, conforme o caso, o do investidor (ITIN), conta bancária americana para o depósito e o pagamento ao condado, e um endereço nos Estados Unidos para notificações.

A constituição da empresa e a parte fiscal ficam com o contador parceiro, licenciado nos Estados Unidos. A DealPort orienta o caminho e acompanha o processo, mas não pratica esses atos.

Antes de qualquer lance é feito title search e checagem de liens: cadeia dominial, gravames registrados, débitos de condado e de associação, restrições de uso e servidões. O que for encontrado entra no plano de custos da operação, ou a operação é descartada.

Esse estudo reduz o risco de surpresa, mas não elimina o risco. Pode existir ônus não registrado, ocupação, vício construtivo ou custo de desocupação que só aparece depois, e em leilão normalmente não há vistoria interna prévia. Nenhuma operação imobiliária é livre de risco. O que a DealPort faz é uma busca detalhada e rigorosa, para reduzir o risco de surpresa e permitir uma decisão informada.

Depende do tipo de venda e do que estiver registrado. Na venda por tax deed na Flórida, a regra geral é que a maior parte dos gravames anteriores, inclusive hipoteca, se extingue com a emissão do novo título (Fla. Stat. § 197.552).

Há exceções que sobrevivem ao arremate: determinados gravames de entes públicos, servidões de utilidade pública, restrições e obrigações registradas na cadeia dominial (Fla. Stat. § 197.573) e, em certas situações, débitos de associação de moradores ou de condomínio. Por isso o title search vem antes do lance, e não depois.

A desocupação é conduzida por via legal, por advogado licenciado no estado do imóvel, e a rota depende do caso: negociação direta com o ocupante, conhecida como cash for keys, ou ação de despejo.

Prazo e custo não são previsíveis. Podem variar de semanas a muitos meses conforme o condado, a defesa apresentada e a agenda do tribunal, e esse custo entra na conta da operação como estimativa, não como valor fechado.

O ciclo completo, do arremate à liquidação, passando por regularização e reforma, costuma levar entre 4 e 10 meses, conforme o modelo escolhido e o estado do imóvel.

É estimativa, não compromisso de prazo. A liquidez depende da análise individual da região, e desocupação, licenciamento de obra, atraso de fornecedor ou mudança de mercado alongam o ciclo.

Trabalhamos com leilões judiciais, originados de execuções trabalhistas, cíveis ou tributárias, e com leilões extrajudiciais, em regra de alienação fiduciária de instituições financeiras.

O foco é identificar imóveis com desconto relevante sobre o valor de avaliação e com potencial de revenda em prazo razoável. O tamanho do desconto varia caso a caso e depende do edital, da praça e da concorrência: não há percentual garantido.

É arriscado, e a diligência prévia existe para reduzir esse risco, nunca para eliminá-lo. Antes de qualquer lance são estudados o edital, a matrícula, os processos vinculados, os ônus, os débitos de IPTU e de condomínio e a existência de recursos pendentes.

Em leilão judicial, a desocupação é requerida ao juiz do próprio processo, por mandado de imissão na posse. Em leilão extrajudicial, começa pela tratativa amigável e, se não avançar, segue por ação com pedido de liminar.

A fama de que desocupar é um pesadelo vem de casos antigos e mal conduzidos. É rito conhecido, previsto em lei e conduzido por advogado inscrito na OAB: na prática, costuma ser bem mais previsível do que se conta por aí.

Comissão do leiloeiro, em regra 5%, ITBI, registro, custas e honorários, IPTU e condomínio pendentes, desocupação e reforma.

Tudo isso entra na planilha de viabilidade antes da compra. A decisão sai desse total, não do valor do arremate.

O imóvel é adquirido no seu nome, e quem assina é você. A DealPort leva a oportunidade, faz o estudo e coloca os números na mesa, a escolha de entrar é sua, e você pode recusar sem penalidade. Escopo da reforma, momento da venda e preço passam pelo seu aval.

Cada parceria é desenhada individualmente e formalizada em instrumento próprio, com escopo, responsabilidades, prazos e repartição definidos. Não é produto de prateleira e não se contrata por este site.

A DealPort trabalha com uma faixa de 12% a 26% de ROI para o investidor, em regra já líquida da remuneração da DealPort. Essa faixa é o critério de seleção: é a projeção que o estudo prévio precisa apresentar para que uma operação seja levada adiante. É a régua usada para dizer não.

Não é retorno prometido, contratado nem assegurado, e não é média histórica auditada. Cada operação tem números próprios, e o resultado efetivo pode ficar acima da faixa, abaixo dela ou dar prejuízo.

A base de cálculo exata é a definida no instrumento de cada operação, que prevalece sobre qualquer número divulgado neste site. Resultados obtidos por outros investidores são individuais e não indicam resultado futuro.

Pelo painel individual na plataforma DealRoom: etapas da operação com data, documentos registrados, andamento da obra, números do imóvel e calculadoras de cenário.

É um crédito de curto prazo que permite comprar um imóvel maior do que o seu caixa alcançaria sozinho. Você é o tomador, e a garantia fica sobre o próprio imóvel, em favor de quem empresta.

A DealPort apenas indica um financiador parceiro autorizado, e não recebe nada por isso. O crédito é contratado direto entre você e ele.

Alavancagem amplia o ganho e amplia a perda: a dívida é devida mesmo se a operação não sair como projetado. Por isso os números vão à mesa com e sem alavancagem, antes de qualquer decisão.

Não há um valor único: o mínimo depende do imóvel, do mercado e do desenho daquela operação, e é apresentado junto com o estudo antes de qualquer compromisso.

Como cada parceria é negociada individualmente, os parâmetros de entrada são tratados na conversa, e não publicados aqui. Fale com a gente para entender o que faz sentido no seu caso.

Para operar diretamente nos Estados Unidos, a constituição de uma LLC costuma ser o caminho indicado, por razões fiscais, de proteção patrimonial e de facilidade nas transferências.

A DealPort orienta o caminho e acompanha as etapas, mas a constituição da empresa, a estruturação societária e a parte fiscal são conduzidas pelo contador parceiro, licenciado nos Estados Unidos. A DealPort não presta assessoria jurídica, contábil, tributária ou imigratória, e a escolha da estrutura depende do seu caso.

A DealPort coordena a esteira e acompanha cada etapa: constituição da empresa, documentos e números fiscais, title search e cadeia dominial, habilitação no leilão, pagamento ao condado e regularização posterior.

Cada ato que exige habilitação é praticado por profissional licenciado, e cada um entra quando o caso exige: contador para a abertura da empresa e a parte fiscal, advogado para processos judiciais e administrativos, corretor registrado quando houver intermediação, e arquiteto ou engenheiro para projeto, obra e laudos.

Não substituímos esses profissionais e não recebemos comissão pelo trabalho deles: a remuneração da DealPort é a prevista no instrumento assinado com o investidor.

A obra é executada por arquiteto, General Contractor com equipe em campo e, quando o caso pede, engenheiro. Todos independentes e licenciados, com a DealPort coordenando e acompanhando.

O acompanhamento é processo interno da DealPort, e não conversa informal: vistoria periódica, vídeos e fotos do andamento da obra, documentos, notas, medição por etapa e prestação de contas, tudo registrado no painel do investidor. Escopo, orçamento e prazo passam pelo seu aval.

O Legacy é a solução White Glove de gestão total da DealPort, para quem já tem capital alocado e quer a operação conduzida ponta a ponta. Nele o investidor conta com um ecossistema completo focado na sua operação:

Gestão total da obra, do projeto à entrega. Equipe de arquitetos e General Contractor dedicado. Assessoria jurídica especializada em Direito Imobiliário. Realtors licenciados e registrados para a curadoria e a venda ágil dos ativos.

Mesmo no Legacy, o imóvel é adquirido no seu nome e quem assina é você, e reforma e venda avançam com o seu aval. O Legacy não se contrata por este site: é tratado individualmente e formalizado em instrumento próprio.

A DealPort entrega relatórios consolidados da operação, no Brasil e nos Estados Unidos, com os números necessários para a apuração.

A apuração e o recolhimento dos tributos são de responsabilidade exclusiva do investidor, com o seu contador. A tributação varia conforme a estrutura usada, a residência fiscal, o tipo de operação e o país, e inclui obrigações próprias do investidor estrangeiro nos Estados Unidos, como a retenção de FIRPTA na venda.

Para aprender a operar, escolha um plano na página de Planos e contrate pelo site. O acesso é liberado pela nossa equipe em até um dia útil, e as sessões acontecem ao vivo, por videoconferência.

Para conversar sobre uma operação, fale com a gente pelo WhatsApp ou peça um diagnóstico estratégico no botão do topo. O Plano de co-investidor não se contrata por este site: começa por uma conversa e é formalizado em instrumento próprio, depois de o desenho da operação estar definido.